Kredyt deweloperski

Budowa nieruchomość nie należy do tanich inwestycji. Kredyt deweloperski dla większości firm jest jedyną szansą na osiągnięcie swojego celu. Aktualnie ponad 90% deweloperów korzysta z dofinansowania zewnętrznego i ich najczęstszym wyborem jest kredyt deweloperski. Jest on jednym ze sposobów finansowania tego rodzaju przedsięwzięć. Ze względu na wysoki popyt na nowe mieszkania sprzyja co raz to większej ilości projektów.

Kredyt deweloperski jest produktem dla firm w postaci formy finansowania projektów inwestycyjnych nieruchomości na sprzedaż bądź wynajem.

Można przeznaczyć go na:

• budowę lokali mieszkalnych i komercyjnych
• adaptację i remont lub wykończenie istniejących już nieruchomości

Mieszkania po zrealizowaniu projektu powinny być gotowe do sprzedaży bądź wynajmu.

Do przedmiotów kredytowania możemy zaliczyć:

• osiedla mieszkaniowe
• budynki mieszkaniowe wielorodzinne
• domy jednorodzinne
• powierzchnie biurowe, usługowe lub mieszkalne

WARUNKI KREDYTU DEWELOPERSKIEGO

Banki stawiają sporą ilość wymagań, które inwestor musi spełnić, aby wniosek został pozytywnie rozpatrzony. Podstawowym warunkiem do złożenia wniosku o finansowanie inwestycje jest przeprowadzana analiza finansowa, prawna jak i ekonomiczna. Najczęściej polecaną strukturą prawną przy kredycie deweloperskim jest spółka celowa (nie jest jednak warunek konieczny, aby móc uzyskać kredyt deweloperski).

Dla banku istotną kwestią będzie Twoja obecna sytuacja finansowa oraz historia kredytowa. Podobnie jak w przypadku każdego innego kredytu, bank musi mieć pewność, że będziesz w stanie wywiązać się z podpisanej umowy zobowiązującej Cię do spłaty kredytu w uzgodnionym terminie. Podczas ubiegania się o kredyt deweloperski będziesz zobowiązany przedstawić swój plan finansowania projektu z własnych środków.

Szansa na otrzymanie kredytu wzrasta w momencie niskiego wskaźnika LTC, czyli udziału kredytu w łącznych kosztach projektu. Bank interpretuje go jako niskie ryzyko niewypłacalności swojego partnera.

BIZNES PLAN – NA CO ZWRÓCIĆ SZCZEGÓLNĄ UWAGĘ

Dobry i szczegółowy biznes plan, to warunek konieczny do otrzymania kredytu deweloperskiego. Powinien wyróżniać się wysokim poziomem opłacalności. Oczekiwana stopa zwrotu nie powinna być niższa niż 21%. Banki mogą wymagać od inwestora, przedstawienia konkretnej liczby klientów, która wyraziła zainteresowanie mieszkaniami. Jest to tak zwana przedsprzedaż mieszkań bądź lokali. Pomimo wysokiego popytu na nieruchomości jest możliwość, że bank może zrezygnować z udzielenia finansowania planu ze względu na niewywiązanie się z obowiązku klienta. Aby napisać skuteczny biznes plan przygotowaliśmy dla Ciebie osobny artykuł, który w znacznym stopniu przybliż, Ci na co zwrócić szczególną uwagę podczas jego realizacji.

LOKALIZACJA INWESTYCJI

Lokalizacja inwestycji odgrywa bardzo ważną role w otrzymaniu kredytu deweloperskiego. Ma ogromny wpływ na decyzje kupna nieruchomości przez Twoich potencjalnych klientów, dlatego przyczynia się do sukcesu oraz powodzenia Twojego projektu. Jest to jeden z podstawowych kryteriów do uwzględnienia przy analizie inwestycyjnej. Klienci podczas kupna zwracają uwagę na lokalizację mieszkania, lokalu usługowe lub domu jednorodzinnego. Oprócz warunków, które daje sama lokalizacja, określ dla kogo chcesz budować domy czy też mieszkania. Wybór segmentu rynku, w który celujesz jest bardzo istotny.

JAK DOKONAĆ WYBORU ATRAKCYJNEJ LOKALIZACJI POD KREDYT DEWELOPERSKI?

Tak jak już wcześniej wspomnieliśmy kluczowym aspektem dla banku jest lokalizacja zawarta w Twoim projekcie. Osoby, które ubiegają się o kredyt dla spółki celowej, szczególnie muszą zadbać o dobrze napisany projekt. Bank wobec nich ma większe wymagania niż od inwestorów z większym doświadczeniem. Należy zwrócić szczególną uwagę na jej potencjał lokalizacji pod względem rozwoju. Jeżeli Twoi potencjalni klienci mają być inwestorami, którzy chcą przeznaczyć nieruchomość do celów komercyjnych idealnie sprawdzi się lokalizacja w centrum miasta, natomiast osiedla przeznaczone dla rodzin budowane są zazwyczaj na obrzeżach miast. Ważnym aspektem jest również dobra komunikacja do centrum, pobliskie tereny zielone oraz odległość lokali usługowych.

Kredyt dla spółki z ograniczoną odpowiedzialnością wymaga bardzo dokładnego określenia wielkości i kształtu działki. Oprócz tego należy zwrócić uwagę na rentowność inwestycji, ale też PUM, czyli Powierzchnia Użytkowa Mieszkalna, która informuje nas o wielkości powierzchni użytkowej mieszkalnej, jaką można wybudować na jednym metrze kwadratowym gruntu. Plan budowy zakłada, że na jeden metr kwadratowy możliwe jest wybudowanie pięciokondygnacyjnego bloku, a więc pięć metrów kwadratowych. Przy wyliczeniach ceny PUM należy pomnożyć powierzchnię zabudowy przez ilość kondygnacji.

DEWELOPER BEZ DOŚWIADCZENIA – KREDYT DEWELOPERSKI VS KREDYT DLA SPÓŁKI CYWIEJ

Każdy deweloper musiał kiedyś zacząć od swojego pierwszego projektu. Zazwyczaj jest tak, ze banki stawiają osobie mniej doświadczonej większe wymagania ze względu na mniejsze zaufanie. Niestety wiąże się to również z odmową oddzielenia finansowania. Aby zwiększyć swoje szanse na pozytywne rozpatrzenie wniosku, polecamy kredyt dla spółki cywilnej. Należy utworzyć spółkę będącą podmiotem gospodarczym oraz tworem prawnym, który powołany zostaje na potrzeby realizacji konkretnego projektu inwestycyjnego. Ma on formułę project finance i charakteryzuje się dużym udziałem kapitału bankowego. Abyś mógł dokładnie zapoznać się z kredytem dla spółki cywilnej napisaliśmy dla Ciebie osobny artykuł na temat.  KREDYT DLA SPÓŁKI CYWILNEJ. Kredyt dla spółki z ograniczoną odpowiedzialności, mającej charakter spółki celowej, to szansa na sfinansowanie projektu dewelopera bez długoletniej działalności. Gdy nie posiadasz obecnie zadowalającego dochodu ani historii kredytowej, idealnie sprawdzi się mechanizm spółki celowej w finansowaniu bankowym. Liczy się pomysł i Twoje doświadczenie, abyś mógł przeprowadzić projekt inwestycyjny. Dzięki naszej pomocy i wsparciu wielu inwestorom udało się osiągnąć swój cel robiąc swoje pierwsze kroki w karierze deweloperskiej.

USTAWA DEWELOPERSKA

Ustawa deweloperska została wprowadzona dnia 29 kwietnia 2012 roku i każdego roku podlega ważnym zmianom oraz modyfikacjom. Aktualnie ciężko uwierzyć, że prawa nabywcy lokalu nie były chronione. Niestety nieuczciwi deweloperzy wykorzystywali lukę w prawie i pozostawiali sowich klientów bez funduszy i praw własności mieszkań. Kredyt deweloperski oznacza więc dla inwestora stałą kontrolę wszystkich etapów przedsięwzięcia i sposobu oraz celu wykorzystywania środków.

Ustawa deweloperska zobowiązała deweloperów do prowadzenia rachunków powierniczych otwartych lub zamkniętych. Czym różnią się oba rozwiązania?

OTWARTY RACHUNEK POWIERNICZY

Otwarty rachunek powierniczy zakłada ich wypłatę zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, czyli po zakończeniu każdego etapu budowy. Z zastrzeżeniem, że transze, które otrzymuje deweloper nie mogą być mniejsze niż 10% i nie większe niż 25% kosztów projektu. Bank jest odpowiedzialny za kontrolę postępów prac. Poszczególne etapy inwestycji są realizowane z funduszu uzyskanych od klientów.

ZAMKNIĘTY RACHUNEK POWIERNICZY

W przypadku rachunku zamkniętego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo z chwilą zakończenia wszystkich prac uwzględnionych w harmonogramie i po przeniesieniu na nabywcę prawa własności, czyli po podpisaniu aktu notarialnego przez klienta. Dla klienta jest to zdecydowanie bezpieczniejsza opcja zakupu nieruchomości. Natomiast dla inwestora oznacza to, że środki na realizację projektu musi pozyskać w inny sposób.

BEP, BILANS ORAZ PRZEPŁYWY FINANSOWE

Możesz wykonać bilans, który określi aktywność i wysokość niezbędną do wykonania projektu. Przedsiębiorcy w planie finansowym często decydują się na technikę punktu rentowności BEP. Określa on poziom sprzedaży potrzebny do pokrycia wszystkich kosztów, aby ogólny bilans był zerowy. Sytuację finansową można przedstawić na podstawie „cash-flow”, czyli rachunku przepływu pieniężnego. Prezentujemy w nim rzeczywiste przepływy środków pieniężnych, które dotyczą transakcji pomiędzy rachunkami oraz w formie gotówki. Pozwala on znacznie lepiej poznać sytuacje finansową przedsiębiorstwa, przykładowo potwierdzając zależność pomiędzy przypływem pieniężnym, a osiąganymi zyskami.

Rachunek przepołów dzieli się na:

• przepływy pieniężne z działalności operacyjnej
• wpływy i wydatki z działalności inwestycyjnej
• przepływy pieniężne z działalności finansowej

Będąc naszym klientem, uzyskasz z naszej strony profesjonalne wsparcie w uzyskaniu kredytu deweloperskiego. Przygotujemy dla Ciebie biznes plan oraz rachunek przypływu pieniężnego. Dzięki temu zwiększymy Twoje szanse na pozytywne rozpatrzenie wniosku kredytowego.

JAKI JEST KORZYSTNY KREDYT DEWELOPERSKI?

Szczególną uwagę przy wyborze oferty powinieneś zwrócić na oprocentowanie kredytu deweloperskiego, marżę oraz prowizję. Ważną rzeczą również jest wysokość i częstotliwość kolejnych transzy jak i okres kredytowania, który jest podzielony na budowę i sprzedaż.

Budowa najczęściej obejmuje okres trzech lat, natomiast sprzedaż trwa od roku do trzech lat. Niezależnie od przypadku zawsze będzie wymagany wkład własny. Zazwyczaj wynosi 20%.